Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà

Thứ Năm, 14/01/2016, 16:32 GMT+7

Các lưu ý về lãi suất vay tiền mua nhà và thời hạn luôn là băn khoăn của nhiều người khi chọn phương án đi vay. Vậy phương án đi vay nào mới là hợp lí hãy cùng tham khảo và lựa chọn?

Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà

Những lưu ý quan trọng khi vay tiền mua nhà

An cư rồi lạc nghiệp. Vì thế mà có được ngôi nhà là ước muốn của nhiều người. Thực sự thì có nhiều phương án mua nhà để cho người dân có thể chọn lựa khi mua một căn nhà mơ ước. Nhưng đáng buồn là xét trên mặt bằng chung thu nhập và giá nhà hiện nay thì việc mua một căn nhà là chuyện khó hơn cả lên trời.

Theo thống kê của CBRE (Commercial Real Esate Service) thì giá nhà ở Hà Nội trung bình là 2500 USD/ m2 trong khi ở thành phố Hồ Chí Minh thấp hơn nhưng cũng lên tới 1500 USD/m2. Nếu so với thu nhập bình quân đầu người thì lần lượt giá nhà mỗi nơi cao hơn gấp 25 lần và 15 lần so với thu nhập của người lao động. Ngoài ra, theo một nghiên cứu của công ty nghiên cứu thị trường Nielsen, có một thực tế là hơn 80% các hộ gia đình ở hai thành phố là Hà Nội và Hồ Chí Minh có thu nhập dưới 15 triệu đồng. Nếu tính chi phí sinh hoạt cần thiết nữa thì gần như là không thể có các khoản tiết kiệm dành cho việc mua nhà TPHCM hay Hà Nội. Muốn mua ngôi nhà dành cho người thu nhập thấp thường là giới hạn từ 1 tỷ trở xuống. Nhiều người phải tiết kiệm trong nhiều năm và vay mượn ở nhiều nơi. Ở các nước phát triển thì người dân thường sử dụng thu nhập của mình thành các khoản trả góp tiền vay mua nhà. Ở Việt Nam, các ngân hàng cũng đang thực hiện phát triển sản phẩm cho vay tiền mua nhà theo hình thức trả góp. Tiền vay mua nhà có thể trả theo 2 hình thức chủ yếu đó là chia đều theo từng tháng với lãi suất cố định hoặc lãi suất tịnh tiến. Hãy cùng tìm hiểu về các gói dịch vụ vay tiền mua nhà và mặt bằng lãi suất của các ngân hàng trong nước để tránh tình trạng mù mờ về thông tin cũng như không chọn được phương án đi vay thích hợp.

Hai lưu ý chủ yếu nhất khi đi mua nhà ngoài khoản tiền ngân hàng được ngân hàng thẩm định các yếu tố để ấn định cho vay là thời hạn cho vay mua nhà và phương án lựa chọn lãi suất.

1. Đối với thời hạn cho vay

Đối với các ngân hàng khác nhau thì đều có chính sách khác nhau đối với tượng vay tiền xây nhà, mua nhà tùy vào hoàn cảnh thu nhập, tài khoản tiết kiệm, lịch sử tín dụng và các nghĩa vụ tài chính hiện có. Ngoài ra nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên của ngân hàng thì đối với HSBC, bạn có thể vay đến 70% giá trị căn nhà với thời hạn vay tối đa lên đến 25 năm. Đối với ANZ thì thời hạn vay tối đa cũng có thể tới 20 năm. Các ngân hàng đều có những thời hạn cho vay rất linh hoạt phù hợp với từng nhu cầu cụ thể như vay sửa chữa nhà ở, vay xây dựng nhà cho thuê, vay tiền mua nhà, vay mua biệt thự.

Thời hạn cho vay được tăng dần cho từng loại theo thứ tự nêu trên. Phần lớn ở các ngân hàng nước ngoài, thời hạn cho vay dài hơn các ngân hàng nội địa đi cùng với nó là lãi suất vay mua nhà cũng sẽ cao hơn tương ứng. Đối với HSBC, lãi suất vay mua nhà từ 7,49%/ năm; còn đối với Vietcombank có gói lãi suất hỗ trợ mua nhà ở xã hội/ thương mại có lãi suất 5%/ năm. Với bảng lãi suất vay mua nhà dưới đây, áp dụng của từng ngân hàng cho từng loại đối tượng rất phong phú đi cùng với thời gian cho vay tối đa khác nhau, bạn có thể thoải mái lựa chọn cho mình gói cho vay mua nhà thích hợp nhất.

2. Cách tính lãi khi vay mua nhà

Thông thường mỗi ngân hàng sẽ có một phương pháp tính lãi suất vay mua nhà khác nhau tùy theo đối tượng vay tiền mua nhà. Những đối tượng này có thể lựa chọn phương án trả lãi thích hợp nhất cho mình. Đối với lãi suất cố định các phương án trả lãi phổ biến nhất là lãi suất tính trên dư nợ giảm dần và tính trên nợ thực tế.

Phương án tính lãi trên dư nợ giảm dần đang được ngân hàng ACB thực hiện trên sản phẩm vay mua nhà và với BIDV là cho vay mua bất động sản. Ví dụ minh họa cho phương án tính lãi này như sau: Hàng tháng khách hàng phải trả một phần vốn gốc như nhau còn tiền lãi được tính trên số tiền mà khách hàng còn thực sự nợ ngân hàng.

Phương án tính lãi phổ biến tiếp theo đó là tính lãi theo dư nợ thực tế, cũng như trường hợp trên tiền lãi và gốc được trả hàng tháng. Tuy nhiên khác với trường hợp tính lãi theo phương án dư nợ giảm dần, lãi của của dư nợ thưc tế được tính theo số tiền cho vay nợ thực tế ban đầu. Nếu bạn mới xem xét qua thì có thể không hiểu được tại sao lại chọn phương án này khi lãi tính theo dư nợ giảm dần đương nhiên thấp hơn. Tuy nhiên, đừng để bị đánh lừa bởi thông thường, các ngân hàng thương mại cho vay mua nhà có lãi suất đối với dư nợ giảm dần cao hơn từ 2-10% so với dư nợ thực tế. Nếu xét trong hợp đồng tín dụng không có quy định về khoản do phạt trả tiền trước hạn và bạn có khả năng trả nợ sớm hơn kì hạn nên lựa chọn trả lãi theo dư nợ thực tế để tiết kiệm một khoản tiền đáng kể.

Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà
Hiện nay các khoản vay tiêu dùng mua bất động sản trong đó có mua nhà được ngân hàng chú trọng với các chính sách phong phú từ thời hạn , lãi suất đến đối tượng cho vay với các đặc tính mới phù hợp với từng nhóm đối tượng khác hàng. So sánh ở 2 phương án ở trên, chúng ta hoàn toàn có thể nhận thấy được sự khác biệt và như đã đề cập, mỗi phương án thích hợp cho mỗi hoàn cảnh khác nhau.

Có nên vay ngân hàng mua nhà trong giai đoạn hiện nay?

Hiện nay, nhu cầu sở hữu một căn nhà để “an cư lạc nghiệp” là ước muốn của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, đối với phần lớn người lao động có mức thu nhập thấp thì việc vay ngân hàng mua nhà là một quyết định khó khăn.

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu khởi sắc, trong đó số lượng giao dịch ở một số dự án chung cư giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng đang tăng lên. Trong bối cảnh Chính phủ tung ra nhiều gói kích cầu và các ngân hàng thương mại liên tiếp đưa ra những chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi để thu hút khách hàng thì vẫn còn một số vấn đề đặt ra khi đi vay ngân hàng mua nhà trong gia đoạn hiện nay:

Thu nhập bao nhiêu thì vay ngân hàng mua nhà?

Khảo sát về mức tiền trả góp hàng tháng tại một số dự án, các căn hộ có diện tích dưới 75m2 tại dự án được vay gói 30 ngàn tỷ đồng (triển khai theo Nghị định Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ) với lãi suất 5%/năm và người mua nhà được vay đến 70% giá trị căn hộ, trong 15 năm. Với mức vay 500 triệu đồng người mua nhà phải trả 3,9 – 4,9 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi. Cao nhất là gói vay 700 triệu đồng, người vay phải trả từ 5,4 – 6,8 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi.

Người mua căn hộ có diện tích trên 98m2 được vay gói 6000 tỷ, 70% giá trị hợp đồng với lãi suất 7,99%/năm trong 15 năm và với mức vay cao nhất 1 tỷ đồng, người mua nhà trả góp phải trả số tiền cho cả gốc và lãi hàng tháng lên tới 9,6 – 13,7 triệu đồng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn băn khoăn, lo lắng về việc có nên vay vốn ngân hàng mua nhà trả góp, một chuyên gia kinh tế cho hay: “Tốt nhất là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua hoặc tổng số tiền trả lãi và gốc hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập, để giảm thiểu áp lực trả nợ”, trong trường hợp người vay ngân hàng mua nhà rơi vào cảnh ốm đau, gặp chuyện rủi ro, thu nhập không ổn định… việc trả nợ ngân hàng sẽ rất khó khăn, thậm chí rơi vào bế tắc. Thay vì dồn tiền và vay ngân hàng mua nhà họ có thể chọn giải pháp đi thuê nhà và dùng số tiền đang có đó để đầu tư gia tăng, tích lũy thêm”.

Những điều cần biết khi vay tiền mua nhà
Nếu thu nhập ổn định từ 20 triệu đồng/tháng trở lên thì hãy tính đến chuyện vay ngân hàng mua nhà. Vì ngoài chi phí tối thiểu để ổn định cuộc sống, người mua nhà còn phải tính toán khoản chịu lãi ngân hàng hàng tháng.

Theo TS Lê Thẩm Dương – Chuyên gia tài chính: Lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Tuy nhiên cần lưu ý rằng các ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất năm đầu rất rẻ chỉ khoảng 5%, các năm tiếp theo thì tính theo lãi suất thị trường. Nhiều người lầm tưởng lãi suất luôn cố định rẻ như vậy nên cứ vay và hậu quả là chật vật trong tài chính và có khi vỡ nợ, vì vậy hãy tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định vay tiền mua nhà.

Nhằm tháo gỡ các khó khăn trong ngành kinh doanh bất động sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02 chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để hỗ trợ các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang.

Những đối tượng này sẽ được vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng. Dành 30 nghìn tỷ đồng thông qua tái cấp vốn với lãi suất hợp lý và thời hạn tối đa 10 năm tùy theo đối tượng sử dụng để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại của Nhà nước để phục vụ cho vay đối với các đối tượng nêu trên.

Tuy nhiên, sau hơn 1 năm từ khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ được tung ra cho phân khúc nhà ở xã hội dành cho người cho thu nhập thấp, nhưng đến nay tiến độ giải ngân vẫn còn chậm. Để giải quyết vấn đề này các ngân hàng đã phối hợp với các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình hỗ trợ cho người có nhu cầu vay tiền ngân hàng mua nhà, thậm chí có ngân hàng cam kết bảo đảm tiến độ giao nhà cho khách hàng, có các chương trình gia hạn, ân hạn, giải ngân nhanh, chấp nhận trả nợ linh hoạt, thủ tục nhanh chóng. Tiền vay ngân hàng mua nhà có thể được giải ngân một hoặc nhiều lần tuỳ theo tiến độ thanh toán thực tế. Người vay tiền ngân hàng mua nhà có thể trả lãi vay hàng tháng, vốn trả góp đều hoặc trả góp theo hình thức bậc thang…

Nhìn chung hiện nay Nhà nước đang tập chung nhiều chính sách ưu đãi hỗ trợ cho người có nhu cầu vay vốn ngân hàng mua nhà nói riêng và thị trường bất động sản nói chung nên các Ngân hàng khi mở vốn cho vay mua nhà không còn sợ nhiều rủi ro như trước đây, cho nên người vay ngân hàng mua nhà và ngân hàng đều có lợi.

1. Lên kế hoạch tài chính và xác định số tiền muốn vay

Cân đối số tiền hiện có và các nguồn “hỗ trợ” khác, bạn nên xác định nhu cầu vay không quá 60 – 70% giá trị căn hộ mua. Các ngân hàng thường quy định hạn mức vay tối đa 70% nếu bạn sử dụng chính căn hộ mua làm tài sản thế chấp hoặc 90% nếu thế chấp bằng bất động sản khác.

Nếu bạn có thu nhập ổn định hàng tháng (từ lương, cho thuê tài sản và/hoặc kinh doanh) hãy tự tin quyết định vay và sớm sở hữu căn nhà.

2. Lựa chọn ngân hàng và chương trình ưu đãi vay mua nhà phù hợp

Các chương trình ưu đãi vay mua nhà hiện nay đa phần tập trung vào lãi suất, kết hợp với các quà tặng, ưu đãi giảm giá của dự án qua các chương trình hợp tác giữa Ngân hàng và Chủ đầu tư. Với một khoản vay dài hạn như mua nhà, khi lựa chọn, đừng vội nhìn vào con số, không ngân hàng nào cho bạn vay không lãi, cần xác định lãi suất thực tế trong suốt thời gian vay (bao gồm lãi suất ưu đãi và sau ưu đãi).

Bạn có thể tham khảo thông tin từ các ngân hàng, qua Internet, nhân viên sàn giao dịch bất động sản, chủ đầu tư hoặc bạn bè, người thân…

Ngoài ra, cần tìm hiểu các điều kiện ưu đãi đi kèm và các thông số khác giúp bạn dễ dàng cân đối nhu cầu và làm chủ kế hoạch như hạn mức vay (đã nêu ở trên) và thời hạn vay bên cạnh lãi suất của ngân hàng.

3. Cân đối thu nhập và số tiền trả nợ hàng tháng

Bạn đã biết rõ các nguồn thu nhập của mình. Cần xác định số tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) ko nên vượt quá ngưỡng 60 – 70% thu nhập. Hãy nhớ, thu nhập của bạn còn phải trang trải các chi phí sinh hoạt hàng ngày khác.

4. Chủ động chuẩn bị các Hồ sơ cần thiết

Có thể bạn chưa biết, hồ sơ đầy đủ và có chất lượng sẽ quyết định tới 90% thời gian và quy trình xử lý khoản vay.

Vậy, cần chuẩn bị gì để có được câu trả lời ngay từ ngân hàng? Đơn giản, sẵn sàng ngay 3 mục: Hồ sơ pháp lý cá nhân (1), Hồ sơ sơ chứng minh mục đích vay vốn (2) và Hồ sơ chứng minh thu nhập (3). Đồng thời, hãy chủ động yêu cầu sự trợ giúp của nhân viên ngân hàng khi có các vướng mắc trong quá trình chuẩn bị hồ sơ.

5. Không bất ngờ trước các khoản phí và cam kết ràng buộc của ngân hàng

Các chương trình ưu đãi thường gắn với các điều kiện ràng buộc nhất định. Không ai muốn mắc nợ mãi, trong khi khoản vay thường xác định thời hạn dài để chia nhỏ số tiền phải trả hàng tháng; vì vậy, nên tính trước khả năng bạn sẽ trả nợ trước hạn, phá vỡ hợp đồng. Do đó, cần tìm hiểu về phí trả nợ trước hạn và khả năng phải hoàn lại ưu đãi…

6. Giữ liên lạc với ngân hàng

Đừng bị động chờ đợi khoản vay được duyệt và giải ngân, hãy giữ liên lạc với ngân hàng. Tránh nguy cơ vi phạm tiến độ thanh toán hoặc thiệt hại số tiền đã đặt cọc hợp đồng mua nhà.

Tags: vay tiền, kinh nghiệm vay tiền, xây nhà, vay tiền xây nhà, ngân hàng
VayTienXayNha.com / Kinh nghiệm vay tiền
Tags: vay tiền, kinh nghiệm vay tiền, xây nhà, vay tiền xây nhà, ngân hàng
VayTienXayNha.com / Kinh nghiệm vay tiền